2026年後低出生率時代的房地產再定價
- FOFA
- 2025年12月30日
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——人口結構、城市分化與科技變遷，如何改寫未來 30 年的房地產與財富路徑
一、當出生率不再支撐房價，問題該如何被重新提問
「人類出生率越來越低，房地產是否注定下跌？」這個問題本身，其實反映的是上一個時代的思維。在人口快速成長、家庭不斷擴張的年代，住房需求幾乎是線性上升的，房價因此被視為一種隨時間自然增值的資產。然而，當低出生率成為常態，人口紅利消失，這套直覺開始失效。真正需要被重新提問的，並不是房價是否會下跌，而是：房地產還能否在新的結構下維持其經濟功能與財富地位。
二、人口減少並不等於居住需求消失
從人口經濟學的角度看，住房需求並不直接取決於總人口數，而取決於家庭數量與家庭結構。
根據 OECD（經合組織） 統計: 發達國家的平均家庭規模已從 20 世紀中葉的 3.0 人降至目前的 2.2 人左右。
低出生率社會並沒有回到「大家庭合住」的狀態，反而出現了更多單身、雙人家庭與高齡獨居者。
在東京、首爾與斯德哥爾摩等城市: 單人戶（Single-person households） 的比例已突破 35%-40%。
結果是，每個人平均佔用的居住空間上升，家庭數下降的速度慢於人口下降的速度。這使得住房需求呈現出一種「結構性轉變」，而非全面萎縮。
即使總人口每年下降 0.5%: 若家庭規模縮小的速度快於人口減少的速度（例如家庭數每年增加 1%），住房需求總量依然會上升。這解釋了為何日本在人口負增長的過去十年間，東京核心區房價依然上漲超過 30%。
房地產需求的問題，從「有沒有需求」轉變為「需求落在哪裡」。
三、分支家庭成為城市需求的隱性支撐
低出生率社會中，一個關鍵但常被忽略的現象，是「分支家庭」的擴張。父母與成年子女不再同住，但仍維持地理上的接近，以便互相照應與資源共享。這種家庭形態對房地產的影響十分深遠。它削弱了對大坪數住宅的需求，卻強化了對同一城市、同一交通圈內多個小型住宅的需求。分支家庭使得大城市內部的需求保持韌性，同時加速了人口從小城市與邊緣地區的流出。
